A Gestão de Condomínios envolve bastantes áreas subjacentes, bem como legislação que regula a forma como se deve desenvolver a sua ação e os procedimentos administrativos inerentes. Neste âmbito, reunimos algumas respostas a perguntas frequentes, que podem ser úteis para melhor se compreender a forma como um condomínio funciona.
A assembleia de condóminos é um órgão composto pelos proprietários das frações autónomas constituídas em regime de propriedade horizontal, que tem como função tomar decisões sobre a administração das partes comuns. É o órgão onde é expressa a vontade individual de cada condómino contribuindo para a formação da vontade coletiva.
A assembleia de condóminos, quer seja ordinária ou extraordinária, é convocada pelo administrador do condomínio ou por condóminos que representem pelo menos vinte cinco por cento do capital investido, conforme disposto no nº2 do artigo 1431º do Código Civil.
Salvo disposição especial, as deliberações são tomadas por maioria simples, que se obtém com a presença de 50,1% dos condóminos, do capital investido no prédio.
No entanto, em algumas situações é necessária uma maioria qualificada (dois terços), nomeadamente em situações como alterações arquitetónicas, ou arranjo estético do edifício, ou inovações ou até mesmo unanimidade, como é o caso da alteração do título constitutivo da propriedade horizontal.
Se não comparecerem os condóminos suficientes para a assembleia se constituir e deliberar validamente para os assuntos previstos, e na convocatória não tiver sido designada outra data, considera-se convocada desde logo nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, mantendo-se a ordem de trabalhos.
Pode a convocatória designar logo outra data, de acordo com o nº4 do artigo 1432º do C.C., que normalmente passa pela fixação de hora diferente do mesmo dia, normalmente meia hora depois.
A assembleia pode deliberar, em segunda convocatória, pela maioria dos votos dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos um quarto (25%) do valor total do prédio.
As atas devem registar os assuntos discutidos e as deliberações tomadas na assembleia e são subscritas por quem nela tenham participado, embora a lei não imponha qualquer obrigação quanto ao momento temporal em que tal obrigação deve ser cumprida.
Ainda assim, a assinatura das atas da assembleia não constitui requisito de validade da mesma, pois não existe sanção expressa que comine com inexistência, anulabilidade ou nulidade da ata, nem mesmo que lhe retire o caráter de título executivo.
A lei impõe a obrigação, por parte da administração, de comunicar as deliberações tomadas pela assembleia de condóminos aos condóminos ausentes. Esta comunicação deve ser realizada no prazo de 30 dias, conforme disposto no nº6 do artigo 1432º do Código Civil.
O administrador do condomínio exerce a função de administração das partes comuns do edifício, de acordo com a vontade de todos os condóminos, dando execução a todos os atos indispensáveis à administração efetiva do condomínio, de acordo com o artigo 1436º do Código Civil.
O Administrador é eleito e exonerado pela assembleia de condóminos, sendo que o mesmo se mantém em funções até que novo administrador seja eleito.
A propriedade horizontal concilia o direito de propriedade plena em relação a cada fração autónoma, com propriedade em comum relativamente às partes comuns do edifício.
O título constitutivo especifica as partes do edifício correspondentes às frações e fixa o valor relativo, em percentagem ou permilagem, do valor do prédio, podendo ainda conter o regulamento do condomínio ou a menção à utilização prevista para as frações e áreas comuns.
O título constitutivo da propriedade horizontal apenas pode ser modificado por escritura pública e desde que exista o acordo de todos os condóminos, expresso em ata.
Estes devem assinar a escritura pública, podendo ainda o administrador, em representação de todos os condóminos assinar a escritura pública, desde que conste da ata assinada por todos.
São consideradas partes comuns as seguintes partes do edifício:
a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
d) As instalações gerais de água, Electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
Presumem-se ainda comuns:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
O título constitutivo pode afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.
De entre os direitos mais comuns, os condóminos têm o direito de usar as partes comuns para o fim a que se destinam, mesmo que o uso não esteja previamente previsto no título constitutivo ou em regulamento do condomínio ou seja ilegalmente previsto, salvo disposição em contrário, em condições de igualdade.
Têm ainda direito a participar na administração do condomínio, serem convocados e participarem nas assembleias de condóminos, bem como exercer o seu direito de voto, pedir esclarecimento sobre os pontos da ordem de trabalhos e o direito à utilização da palavra, entre outras situações previstas por lei.
A lei distingue os deveres dos condóminos no respeitante aos encargos de fruição, ou seja, as despesas inerentes à normal utilização do edifício, aos encargos com conservação, respeitantes à execução de obras destinadas à manutenção do edifício e aos encargos com inovações que correspondem à realização de instalações que não existiam à data da construção do edifício.
Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações, ou seja, por permilagem.
No respeitante aos serviços de interesse comum, podem, em determinadas circunstâncias, ser divididas em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição.
As despesas relativas aos diversos lanços de escada ou às partes comuns do edifício que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que dela servem.
Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas frações por eles possam ser servidas.
Tendo em vista manter o condomínio em situação financeira de poder realizar obras de conservação que se afigurem necessárias, é determinada por Lei a obrigatoriedade de constituição de um fundo comum de reserva, que se destina a custear as despesas de conservação do prédio. Este fundo comum de reserva tem, de acordo com a legislação, de ser no mínimo 10% do valor correspondente à sua comparticipação nas despesas do condomínio.
O artigo 1429º do Código Civil prevê a obrigatoriedade de subscrição do seguro que cubra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às partes comuns, quer quanto às frações autónomas.
O regulamento do condomínio visa disciplinar o uso a fruição e a conservação das partes comuns, bem como a simplificação da sua organização e gestão.
É da competência da assembleia de condóminos a sua elaboração, sendo que caso a mesma não o faça, deve ser o administrador a fazê-lo.
A elaboração e aprovação de regulamento de condomínio não é obrigatória. Ainda assim o legislador prevê que havendo mais do que quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo, deva ser elaborado um.
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