De forma a esclarecer algumas duvidas nas áreas da Mediação Imobiliária e do Crédito Habitação, reunimos no âmbito das duas atividades algumas respostas a perguntas frequentes, que podem ser úteis para melhor se compreender como as mesmas se desenvolvem.
Vender
A Mediação imobiliária é uma atividade que consiste na procura (por parte das empresas de mediação) em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis. Na prática, a atividade de mediação imobiliária é: - Prospeção e recolha de informações que visem encontrar os bens imóveis pretendidos pelos clientes; - Promoção dos bens imóveis sobre os quais os clientes pretendam realizar negócios jurídicos, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões.
Porque o processo de venda de casa é muito mais complexo do que pode parecer à primeira vista, recorrer a um mediador imobiliário devidamente autorizado pelo IMPIC pode ser uma opção recomendável e segura. O mediador irá apoiá-lo em todas fases de venda da sua casa desde a promoção até à escritura.
A licença AMI, é a licença concedida pelo IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção) para se exercer a atividade da mediação imobiliária.
O contrato de Mediação Imobiliária consiste num instrumento mediante o qual a empresa de mediação (agência imobiliária) se compromete mediante uma retribuição e em nome do cliente, procurar interessados para a compra, venda, permuta, trespasse, arrendamento ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis e que deve obrigatoriamente ser reduzido a escrito.
O Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV) é um contrato que serve como garantia para uma futura compra/venda. Embora não seja obrigatório, este é um contrato que, depois de assinado, garante os direitos e os deveres dos envolvidos.
Trata-se de um contrato consensual, bilateral, oneroso e típico realizado entre duas partes, neste caso o comprador e o vendedor e tem como objetivo estabelecer um acordo para a compra de um imóvel ou de um terreno como garantia até à celebração do contrato definitivo.
A escritura pública consiste no ato jurídico que legitima e legaliza o contrato de compra e venda de um determinado imóvel. Para ser realizada devem estar presentes as duas partes interessadas no negócio - vendedor e comprador, sendo também exigida a assinatura de um notário ou de um representante legal.
- Cópia do cartão de Identificação dos proprietários; - Caderneta Predial; - Certidão do Registo Predial; - Cópia da Licença de Utilização; - Cópia da planta do imóvel; - Ficha Técnica de Habitação (para imóveis com licença de habitação posterior a Agosto de 2004); - Certificado Energético. - Anúncio para o exercicio do Direito Legal de Preferência.
Crédito Habitação
O Crédito Habitação é um produto financeiro disponibilizado habitualmente por Instituições Financeiras que permite aos clientes receberem uma determinada quantidade de dinheiro para a aquisição de um imóvel. Em troca o cliente assume o compromisso de devolver, através de prestações periódicas e num prazo definido, o empréstimo concedido, os juros gerados e outros encargos associados (amortização do empréstimo). Para assegurar-se da devolução do empréstimo, além da garantia pessoal, a Instituição Financeira fica com a garantia do imóvel, constituindo sobre ele uma hipoteca. Por esse motivo é que se designa de empréstimo hipotecário.
O Crédito Habitação pode ser utilizado para Aquisição de Habitação, Construção de Habitação, realização de Obras e Transferência de Crédito.
- 1ª Habitação - Residência habitual do agregado familiar (habitação própria permanente).
- 2ª Habitação - Residência não habitual do agregado familiar (habitação de férias ou outra).
- Habitação Rendimento - Residência para obtenção de rendimento através do seu arrendamento.
- Garagem/Espaço de Parqueamento - Garagem, desde que fração autónoma da habitação.
Os empréstimos para aquisição de habitação podem ser distinguidos em três tipos distintos, de acordo com a taxa de juro:
- Empréstimos com Taxa de Juro Variável (Indexada à Euribor)
- Empréstimos com Taxa de Juro Mista (Taxa Fixa no período inicial e depois indexado à Euribor)
- Empréstimos com Taxa de Juro Fixa (Taxa de Juro Fixa durante todo o prazo do Empréstimo)
O Crédito Habitação pode ter duas modalidades base aplicadas: taxa fixa e taxa variável. Estas modalidades dizem respeito às taxas de juro que o empréstimo irá sofrer ao longo dos anos. Se optar por taxa fixa, os juros serão constantes durante todo o contrato e a mensalidade não irá sofrer com as alterações do mercado. Se optar por uma taxa variável, a mensalidade sofrerá alterações durante o período de crédito, consoante as revisões das taxas de juro no mercado de acordo com o período que é contratado, normalmente de 3, 6 ou 12 meses.
O Prazo do Empréstimo depende do produto escolhido, da idade dos proponentes e do limite de idade máxima no final do contrato. Regra geral, dependendo do produto escolhido e da idade do proponente mais velho, o Prazo de Financiamento poderá chegar a 40 anos, com limite máximo de 75 anos de idade do proponente mais velho no final do Empréstimo. A partir de 1 de abril de 2022, por recomendação do Banco de Portugal os prazos passam a ser os seguintes:
- Prazo máximo de 40 anos para os proponentes com idade igual ou inferior a 30 anos - Prazo máximo de 37 anos para os proponente entre 30 e 35 anos de idade - Prazo máximo de 35 anos para os proponentes com idade superior a 35 anos
O Indexante é a taxa de juro utilizada como referência nos empréstimos com Taxa de Juro Variável. O indexante mais utilizado em Portugal é a Euribor e os prazos de referência da Euribor mais utilizados são de 3, 6 ou 12 meses. Um Crédito Habitação que utilize como indexante a Euribor a 6 meses por exemplo, tem revisão da taxa de juro de 6 em 6 meses. A Euribor A Euribor é uma taxa elaborada com base na média de juros cobrada pelos bancos na Zona Euro entre si para se financiarem.
A taxa de esforço diz respeito ao impacto que a mensalidade do Crédito Habitação terá no rendimento líquido do agregado familiar. Assim sendo, a Taxa de Esforço não deverá ser maior do que 35% a 40%, para garantir que as despesas possam ser geridas de forma a não gerar um esforço demasiado elevado para si e evitar o endividamento (ou seja, o peso dos créditos deve ser inferior a metade do rendimento do agregado familiar).
O Spread é a margem cobrada pelos bancos nos contratos de Crédito Habitação e varia em função do perfil de cliente, das características do financiamento e das garantias do empréstimo. O spread é geralmente somado ao indexante (Euribor) e o resultado final é a Taxa de Juro do Empréstimo, designada por Taxa Anual Nominal (TAN).
A TAN – Taxa Anual Nominal representa a taxa de juro do empréstimo, ou seja, a soma da taxa de juro e do spread, e permite avaliar o impacto dos juros no empréstimo.
A TAEG - Taxa Anual Efetiva Global, reflete a totalidade dos custos envolvidos na operação de Crédito Habitação, incluindo juros, comissões bancárias, despesas do processo e seguros associados ao crédito.
A FINE é a Ficha de Informação Normalizada Europeia e irá recebê-la quando solicitar uma simulação de crédito. Este documento é constituído por todas as condições do contrato do empréstimo acordadas os encargos com o Crédito Habitação e os custos associados, permitindo-lhe comparar com as propostas dos outros bancos e decidir pela melhor opção.
Significa loan-to-value e consiste no peso do capital solicitado sobre o valor do imóvel. Esta variável calcula, em função do valor do imóvel, a percentagem que representa o empréstimo, não devendo exceder os 80% e 90%.
O MTIC significa “montante total imputado ao consumidor” e é o montante total que o cliente terá de pagar à instituição bancária durante todo o período do empréstimo, sendo a soma do montante total do empréstimo com os custos associados (juros, comissões, impostos e outros encargos). Nos empréstimos contratados a taxa de juro variável ou mista, o MTIC é meramente indicativo tendo em conta que nestes empréstimos a taxa de juro pode variar ao longo do tempo de acordo com a variação do indexante (EURIBOR).
- Cartão do Cidadão, BI ou Passaporte; - Recibos de Vencimento dos últimos 3 meses; - Declaração da entidade empregadora com informação do vínculo laboral; - Comprovativo de IRS (modelo 3 do IRS); - Nota de liquidação de IRS; - Extratos bancários dos últimos 3 meses; - Mapa de responsabilidades do Banco de Portugal (CRC).
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